房地产印花税减征一直有,此次为何重提?

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  原标题:房地产印花税减征一直有,此次为何重提?

  6月7日,《中华人民共和国印花税法(草案)》提请十三届全国人大常委会二审。此前一审草案提及减免税情形,但并未明确具体范围和要求。此次草案二审明确,根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、支持小型微型企业发展等情形可以规定减征或者免征印花税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  这句话的关键词为“可以规定”,但往往被忽视。相反,由于这里提及“居民住房需求保障”概念,且提及“减征或者免征印花税”内容,很容易引起房地产领域各市场参与者的关注。客观理解草案二审提及的这句话,显然很关键。精准理解改革精神,对于地方政府推进住房制度改革、房企落实房地产项目开发以及个人安排置业等都有积极的作用。

  要理解此次草案二审的提法,就需要了解改革的大背景。我国正不断落实税收法定原则,通俗来说,即税收暂行条例都要升级为法律形式。对于印花税而言,1988年我国出台了《中华人民共和国印花税暂行条例》,较好地指导了印花税的征缴等工作,对于商业合同的履约等发挥了重要的作用。但条例毕竟不同于法律,基于税收法定原则必须做改革。在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确,完善现代税收制度。从实际过程看,各类改革都已铺开,比如在2019年,《中华人民共和国土地增值税法》就已形成征求意见稿,即要取代《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。所以此次印花税改革,最大的变化在于,相关条例将上升为法律的地位。

  据此我们分析“居民住房需求保障”。从个人购房者角度看,过去已经有免税的规定。比如在2008年,根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,明确规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但需要说明,这个规定是财政部等部门规定的,隶属于国务院,其本身不属于法律的范畴。因此,此类规定若要延续,在法律中必须赋予国务院相关权限。而且不排除借此次改革,未来部分表述也会有变化,比如说,或改为“居民合理购房需求允许免征印花税”的内容。这样能够将免税工作和落实房住不炒的工作进行结合。

  而从另外一个角度看,则要关注部分房企的缴税情况。严格来说,过去房企根据不同的物业开发情况,也有缴税和免税两种分类。其中普通商品住宅开发等领域是很少有免税内容的。但是根据全国住房体制改革精神,部分物业开发其实是有免税规定的。比如根据财政部和国税总局2019年发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》,对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。从这里可以看出,房企参与公租房建设,可以享受印花税的减免。只不过此类规定为财政部等行政部门发文,后续法律赋予国务院发文的职权,那么相关改革推进就有理有据。预计后续包括租赁住房、人才安居工程、共有产权住房等建设领域将可以更好地享受此类减税优惠。

  过去公众对印花税有个误区,认为印花税是小税种,减免金额不大。这个误区需要纠正。对于个人购房者来说,不是所有的购房都可以减免印花税,比如说买商铺和公寓就没有减免一说,个人注册公司而购房也没有减免一说。而对于房企来说,其要缴纳的印花税金额不会简单等于“购房合同金额*万分之五”。其实房企在各个环节都要缴印花税,包括签订土地买卖合同、办理土地使用证、采购物资、和建筑商合作等,甚至包括后续房屋出租的环节。这些环节涉及的金额做累加,也是一笔非常大的资金了。所以法律赋予国务院颁布减税文件的职权,将从行政发文转变为有法可依的模式。其将真正落实减税精神,并对居民住房需求保障等工作发挥积极的作用。

  严跃进(上海易居房地产研究院总监) 

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责任编辑:张申

来源:新浪网